空き家が売れない…処分に困ったらすべきこと

空き家は年々増加。放置すると固定資産税は6倍！空き家対策の支援措置は？

 

令和5年12月13日、平成26年に制定された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」が一部改正・施行されました。

総務省「平成30年住宅・土地統計調査」の調査結果によると、空き家1998年から2018年の20年間で182万戸から349万戸と約1.9倍に増加しており、今後も増え続けていくと予想され、2030年には470万戸に達するという予測がされています。

今回の改正で、年々増加しつづける空き家に向けた対応の強化が図られています。この記事では、私たちに最も影響が大きいと思われる固定資産税や空き家をどうしていくのが良いかを確認していきましょう。

●空家等特措法が改正

2023年6月に「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下、空家等特措法）」が改正され、自治体から認定を受けた特定空き家等のみではなく管理不全空き家等の敷地も、固定資産税が減額がなくなりました。

管理不全空き家等とは、放置すれば特定空き家等になる恐れがある、管理不十分とされる建物のことです。

土地や家屋を所有していると、固定資産税や都市計画税などの税金がかかりますが、特定空き家等や管理不全空き家等に認定されると固定資産税等の負担が増えることになりました。

住宅やマンションなどの敷地である住宅用地への、固定資産税や都市計画税を軽減するための特例措置が適用されなくなるのです。

例
区分 敷地面積 固定資産税の軽減率　都市計画税の軽減率
小規模住宅用地 200平方メートル以下 1／6　1／3

「管理不全空家」の敷地についても市区町村長から勧告を受けた場合、住宅用地特例を解除することとなります。

●空き家対策のための支援措置

今回の法改正では、空き家活用や除却等に関するさまざまな支援措置が設けられています。

（1）空家等活用促進区域の創設、用途変更や建替えの促進
　　接道規制や用途規制の合理化

（2）財産管理人、管理不全建物管理人の選任を市区町村が請求可能
　　「財産管理人」「管理不全建物管理人」の選任に際し、市区町村から裁判所へ請求することが可能。

（3）主な金融措置や税制措置

　　空き家の取得や改修の際に「フラット35」地域連携型の住宅ローンを利用する場合、金利引下げ期間が「当初5年間」から「当初10年間」に延長。
　　相続した空き家の譲渡所得の3000万円特別控除の適用期間を令和9年12月31日まで延長。

 

●行政代執行と略式代執行

行政代執行とは、所有者に代わって、行政が適正管理に向けた取り組みを行うことです。

行政代執行と略式代執行の2つの違いは、例えば家の除却が行われた場合、その除却費用を回収する対象が異なります。行政代執行の場合は所有者に請求され、略式代執行の場合は、市区町村が全額負担した後に、権利関係等が判明した段階で、その所有者等に請求されることとなります。

 

両親の死後、実家が「空き家」に。
固定資産税が6倍にならないための方法は？

これからの相続に必要な知識として、新設された2つの制度について押さえておきましょう。

●相続登記が義務化

2024年4月1日から相続登記の申請が義務化されます。これまでは不動産を相続などで取得しても登記は義務化されていませんでしたが、義務化されると所有者が明確になり、管理責任を問われる機会も増えるでしょう。

相続などで不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行わないと、10万円以下の過料が課される場合があります。遺贈による取得も同様です。また、既に相続等が発生している場合も規制の対象となるので注意しましょう。

●不要な土地は国へ寄付できる

相続などで取得した土地が不要な場合、国へ寄付できる制度も発足しました（2023年4月27日より）。

寄付したい土地が、引き取ることができない土地に該当しない場合は、審査手数料（土地一筆あたり1万4000円）を支払うことで寄付の申請ができます。国庫帰属の申請が承認された場合、法務局から送付される負担金の納付に関する納入告知書によって負担金を納付します。

 

●負担金算定の具体例

①宅地

　面積にかかわらず20万円
（ただし、一部の地域（注）の宅地は面積に応じて別途算定）

②田、畑

　面積にかかわらず20万円
　（ただし、一部の地域（注）や農用地区域は面積に応じて別途算定）

③森林

　面積に応じて別途算定

④その他

　（雑種地・原野等） 面積にかかわらず20万円

詳細は下記よりご参照ください。

相続土地国庫帰属制度の負担金について ▶︎

また、引き取ることができない土地は、建物が建っている土地や地上権が設定されているなど権利が複雑であったり、管理や処分が困難になっていたりする土地で、これらは以下のとおり定められています。

 

●引き取ることができない土地の要件の概要

(1)　申請をすることができないケース（却下事由）（法第２条第３項）
　Ａ　建物がある土地
　Ｂ　担保権や使用収益権が設定されている土地
　Ｃ　他人の利用が予定されている土地
　Ｄ　土壌汚染されている土地
　Ｅ　境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地

(2)　承認を受けることができないケース（不承認事由）（法第５条第１項）
　Ａ　一定の勾配・高さの崖があって、管理に過分な費用・労力がかかる土地
　Ｂ　土地の管理・処分を阻害する有体物が地上にある土地
　Ｃ　土地の管理・処分のために、除去しなければいけない有体物が地下にある土地
　Ｄ　隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地
　Ｅ　その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地

相続土地国庫帰属制度の概要 ▶︎

建物が残ったままの土地は国に返納ができない・・・
ではできるだけ費用を抑えるにはどうすれば良いでしょうか？

空き家の解体費用を安く抑える方法とは？ 解体前に必要な4つのポイント

●家財道具を事前に処分する

家の中にある家財道具は解体時に処分してもらうことも可能ですが、家財道具の処分は建物本体の解体費用には含まれず追加の費用がかかってしまいます。

費用がかかる理由は、家の解体によって出た廃材の処分は「産業廃棄物」、家財道具の処分は「一般廃棄物」となるためです。家財道具の処分を解体業者に依頼せず、解体工事前に自分で処分する方が解体費用を安く抑えられます。

●自治体の補助金や助成金を活用する

自治体によっては、家の解体に補助金や助成金を活用できる場合があります。
補助金は、制度ごとに予算が設定されているため、全ての人が申請しても、必ずしも受給できるわけではありませんが、公募期間に申請して、審査が通ると受給されます。

助成金は、申請要件を満たしていれば受給できるため、補助金よりも受給できる可能性が高い特徴があります。ただし、受給額は多いものではなく、一部の金額が助成されるのみとなるため補助金よりも金額は少ないです。

家屋解体の補助金や助成金は、自治体で問題になっている古い家屋の空き家問題や築年数の古い建物の解体などに対して補助金や助成金を準備していることがあります（例えば、耐震化促進助成事業の一環で、解体工事を「除却」工事と呼んでいることがあります）。

あらかじめ、解体する予定の家の自治体に、どのような補助金や助成金があるのかを確認して活用するとよいでしょう。

●相見積りを取る

家の解体工事の際には解体業者から見積を提示されます。見積書に細かく金額が記載され、説明してくれる業者や、「工事一式」のようなあいまいな表記をされて、説明もない解体業者もいます。

2社以上の相見積りを取るようにして、金額や工事内容を比較検討するようにしましょう。

●自分で建物滅失登記を行う

家の解体工事後、「建物滅失登記」を法務局に行う必要があります。

一般的に建物滅失登記は、土地家屋調査士が代行することが多いですが、自分自身で行うことも可能です。自分自身で登記を行うことで、土地家屋調査士に支払う登記の代行費用（5万円程度）を支払わずに済むため、その分を節約できます。

登記にあたっては、管轄する法務局の窓口に行って担当者に登記のやり方を聞くことで、どのような手続きを行えばよいかを教えてくれます。

 

まとめ：空き家の知識を身につける

空き家を放置して得になることは、何一つないことがわかりますね。
空き家をどうするのが最善の道になるのかは、個々の状況によりさまざまです。一番大事なことは、法律を知って適切に対処することです。

また、家の解体にあたって解体費用を抑えるために、家財道具の処分はリサイクルショップやフリマサイトへ出品するのか、一般ごみや粗大ごみとして処分するのかを、計画的に進めるようにしましょう。

 

 

 

 

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