住宅ローンの金利の選び方は？パターン別に解説！

住宅ローンで失敗しないために知っておきたいこと

こんにちは！

佐工務店の岩佐です。

家の購入やリフォームは多かれ少なかれ、多額の費用がかかります。

新築の購入ということになると、一世一代の決心をして購入に踏み切るという方も多いかと思います。まさに一生の買い物。

それだけに、建物の外観や内装以外にも、購入予定の土地のエリアがどの様な環境であるか、どんな制約があるか、災害危険区域でないかなど、様々な確認事項がありますが、中でも肝心な住宅ローンは生活に直結するため重要な要素です。

今日は昨今の住宅ローン事情について解説します！

住宅ローンの昨今の金利変動は？

住宅ローンの固定金利と変動金利では、どちらがお得なのでしょうか。
固定金利の中でも「固定金利期間選択型」があり、さらに年数を選ぶことができます。
金利タイプは家族構成や状況なども踏まえながら、金利の動向によって決めていくのが良いでしょう。
過去の金利動向がどの様に変化してきたのかは以下のグラフでわかります。

 

参考：住宅金融支援機構
民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等） ▶︎

過去の住宅ローン金利を見てみると、1990年頃には8.5％まで上昇していましたが、
1991年～93年頃のバブル崩壊以降は、3種類の金利とも4％以下で推移しています。
昨今では変動金利にも関わらず、ほぼ一定の2.475％で横ばい状態です。
今後もしばらくは低金利が続くと予想されていますが、確実性はないので、マイホームの購入を検討中の方は今後の金利動向をチェックしておきましょう。

 

変動金利、固定金利の選び方とメリット、デメリット

住宅ローンの金利タイプは、全期間固定金利型、変動金利型、固定金利選択型の3つのタイプに分けられます。それぞれの特徴やメリット・デメリットについて解説します。

●全期間固定金利型
完済まで安定した返済プランを立てたい方

全期間固定金利型は、契約時に決められた金利が完済まで固定金額の住宅ローンです。市場金利の変動に関わらず金利の見直しは行われず、毎月の返済額も変わりません。
金利が変動して返済額が変わることに不安がある方、また金利動向のチェックが苦手な方にはおすすめです。
全期間固定金利型の代表的な住宅ローンとして、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供している「フラット35」や、独自の全期間固定金利型ローンを用意している金融機関もあります。

メリット
・金利上昇のリスクがない
・返済計画を立てやすい

デメリット
・金利が高い
・金利が下がっても返済額が下がらない

 

●変動金利型
借入当初の低金利の恩恵を受けたい方

変動金利型は、金融市場や経済状況などに応じて半年ごとに金利が見直され、適用金利が5年ごとに変動する金利タイプです。
変動金利型は、固定金利よりも金利が低く設定されています。
返済期間が短い方や返済額が少ない方、金利が上昇して返済額が増えた場合にも対応できる資金がある方に向いています。
5年ごとの見直しで金利が上昇して返済額が増えるリスクもありますが、
金利が大幅に上昇したとしても月々の返済額は直前の金額の125％が上限と設定されているため、大幅な変動は少ないでしょう。
ただし、差額分が免除されるわけではなく、次回に繰り越されてしまう「未払利息」と言われるリスクがあります。これがクセモノなんで注意が必要。
次回に見直しで加算され、総支払額には影響しますので、しっかり把握しておきましょう。

メリット
・固定金利よりも金利が低い
・金利が下がれば返済額も下がる

デメリット
・金利上昇のリスクがある
・返済計画が立てにくい

 

●固定金利期間選択型
一定期間、安定した返済プランを立てながら将来の金利の動向を見きわめたい方

固定金利期間選択型は、3年、5年、10年など金利の固定期間を選び、その期間が終わるまでは金利が一定のタイプです。全期間固定金利と変動金利の折衷金利タイプといえます。
固定金利期間選択型は、教育費の負担がある時期や車のローンの支払いが重なる間など、家計の状況に応じて一定期間は金利変動リスクを抑えたいという方におすすめです。
ただし、変動金利のように125％の上限設定が無いため、金利の上昇により返済額も大幅に上がる可能性があるので注意が必要です。

メリット
・全期間固定金利よりも金利が低い
・固定期間終了時に金利が下がっていれば返済額を減らせられる
・一定期間の返済額を安定させられる

デメリット
・金利上昇のリスクがある
・5年ルール、125％ルールが適用できない
・金利再選択時は優遇金利幅が狭くなる

 

住宅ローンに関わる種類や内容は？

住宅ローンについて金利の選び方以外に、融資の種類や諸費用、返済方法、保証についても知っておくべきことがあります。

●住宅ローンの種類を選ぶ

住宅ローンの借入れ先の種類は、主に以下の3つに分けられます。

・「民間ローン（民間融資）」
　民間の金融機関（銀行・信用金庫・ネット銀行）からの融資

・「公的ローン」
　国や自治体などが融資

・「フラット35」
　住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資

 

●住宅ローンの諸費用を把握する

住宅ローンを契約する際は、物件価格だけではなく、その他諸経費についても把握しておく必要があります。住宅ローンにかかる主な諸費用として、以下のようなものがあります。

これらの諸経費は、住宅ローンを借入れる金融機関や借入金額によっても異なります。
一般的には物件価格の約5～10％程度の金額が必要といわれています。

住宅ローンにかかる諸経費の一括払いが厳しいと感じる場合は、「諸費用ローン」を利用するという手段もあります。諸費用ローンは、不動産仲介手数料、保証料、火災保険料、登記料、引越し費用をはじめとした住宅取得に関する諸費用に利用可能です。

 

● 団体信用生命保険の保障内容を検討する

団体信用生命保険（団信）とは、住宅ローンを契約した人が死亡した場合や、高度障害状態となった場合、残りのローンが保険金で完済される保険です。また、三大疾病特約・八大疾病特約・ガン保障特約などの特約を取扱っている金融機関もあります。

住宅ローンの返済は数十年以上という長期間に及ぶ場合が多いので、オプションの団信を付加しておくことで、病気や事故などで収入が低減してしまう場合や、収入がなくなってしまう場合のローン返済に対する不安を軽減できます。

団信に加入する場合は、保障内容に加えて、告知義務・免責事項についてしっかりと確認しておくことが大切です。

 

●自分に合った返済方法を選ぶ

住宅ローンの返済方法は、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。基本的には「元利均等返済」ですが、元金均等返済という返済方法も存在する両者の違いを知り、自分に合った返済方法を選ぶようにしましょう。

・元利均等返済
元利均等返済とは、毎月一定の金額を返済する方法です。
ローン開始当初は月々の一定金額の割合の中で金利が高く設定されていますが、徐々に金利が少なくなっていき、返済元金が増えていく仕組みです。
返済計画を立てやすい点がメリットです。

メリット
・毎月の返済額が一定
・返済初期の借入元金の返済額が少ない
デメリット
・返済総額が大きくなる

・元金均等返済
元金均等返済は、借入元金の返済額が毎月一定で、そこに利息分の金額を上乗せして返済する方法です。
ローン開始当初は返済額が大きくなるため、家計を圧迫する可能性もある点は考慮しておきましょう。
※金融機関によっては取扱い無し。

メリット
・元本の減りが早く返済総額を抑えられる
デメリット
・返済初期の返済額が大きい
・毎月返済額が変動する

 

住宅ローンの金利タイプをライフプランから考える

ライフスタイルに合わせて金利タイプを決める際は、家族構成がポイントになります。
子どもが小さい場合は、教育費の積み立てと住宅ローンの返済が同時進行になるでしょう。
したがって、子どもの教育費と住宅ローンの返済のバランスを考えて資金計画を立てることが大切です。

●子どもが小さく、家計の支出状況が見込めない場合
　▶︎全期間固定金利型

●子どもの教育費などの負担が大きくなる場合
　▶︎固定金利期間選択型

●共働きなどで家計には余裕がある場合
　▶︎変動金利型

 

住宅ローンの支払額を減額してもらうことはできる？

住宅ローンの融資を受けている金融機関や住宅ローン会社に、支払い条件の変更を相談可能な場合があります。返済計画の「リスケ」と呼ばれるもので、「リ・スケジュール」の略です。ただし、借入額そのものを減額することはできません。

返済期間を延長する方法を利用することが多いですが、その分、支払総額は変更前より多くなります。また、仮に支払条件を変更した後に滞納するようなことがあると、ローンの残債務の一括返済を迫られる可能性もありますので、確実に返済できる金額で融資先の会社とよく話し合う必要があります。

 

住宅ローン金利の選び方のまとめ

住宅ローンといえば、金利がどれだけかかるかによって返済総額が変わる、というイメージがつきものですが、忘れがちになるのが金利以外にかかってくる住宅取得に関わる諸費用です。融資の種類や諸費用、返済方法、保証などによってもプラスの費用がかかってしまいます。
そして購入後は毎年固定資産税や、将来のメンテナンスのための費用も積み立てておかなければなりません。

それらを踏まえて、あらかじめ用意できる自己資金をできるだけ確保しておき、借入金額はできるだけ少なくしたいものです。
どのくらい借りられるかではなく、諸費用まで考慮した購入計画が大切です。
しっかりと将来設計し、無理なく返済できる借り入れにしましょう。

 

 

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