2025年、家の新築はどうなるの？住宅2025年問題とは？
2023/05/06 | タスクコラムこんにちは！
佐工務店の岩佐です。
平素から空き家管理や高齢者見守りサービスを通して、高齢化社会と向き合っていますが、ここ最近よく目や耳にするようになり巷で広がっている「2025年問題」。
私たちの大切な住まいに関わる、「2025年問題」とは、どのようなものなのか、解説していきます！
2025年問題の3つの課題
2025年以降、1947～49 年生まれの団塊の世代が75歳以上の後期高齢者となり、超高齢化社会を迎える「2025年問題」は、DX問題のみならず、雇用や医療、福祉など、さまざまな分野へ大きな影響を及ぼすことが予想されています。
大まかにいうと、高齢者が増え、その次世代の担い手が不足し、DX不足による年間最大12兆円とも言われる経済損失の発生が懸念されていますが、その中に見え隠れしている問題があります。高齢者の増加に伴い、空き家率もどんどん増えていく傾向にあるのです。
住宅2025年問題その① 増える空き家率は？
2025年以降、3人に1人が65歳以上、5人に1人が75歳以上になると言われています。
高齢者が増えることで社会保障費が増大し、財政が圧迫された結果、公共施設数が縮小されてしまいます。地方各地では既に、施設の統廃合が進んでいます。
住人が亡くなったり、介護施設や高齢者向け住宅に移ることなど、持ち家に住む方々の人口減少により空き家が増加し、さらに住宅市場の供給が過多になり不動産価格が下落するなどの問題が指摘されています。
2024年の相続登記義務化で、相続不動産を売却する件数が増え不動産価格が下落するという懸念もされています。
2025年問題が起こると、不動産分野では以下のような影響があることが予想されています。
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空き家が増える
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立地適正化計画が進む
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相続時の売却・中古物件が増える
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供給過多で不動産価値が下がる
2013年現在の日本の空き家率は、平均13.5%ですが、2033年には30%を超えると言われています。
●「立地適正化計画」とは？
「立地適正化計画」とは、自治体ごとに推奨する居住エリア(居住誘導区域)を定め、人口を駅周辺などの限られた地域に集めることによって、効率的な公共サービス運営を図る計画のこと、としています。
国土交通省
立地適正化計画の意義と役割 ▶︎
「立地適正化計画」対象外地域では、学校の統廃合やバスなどの公共交通機関の減少など、過疎化が進むことが考えられます。
立地適正化計画が進むと、対象エリアの不動産価値は上がる一方で、対象外のエリアには交通手段や公共のサービスが行き届きにくくなり過疎化が進み、土地や家などの不動産価値も下がることが予測されます。
●2025年以降値下がりしにくい家の選び方
不動産的に見た2025年問題を踏まえると、家の価値が下がりにくい条件は次のようになります。
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「立地適正化計画」対象地域である
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立地条件・周辺地域に恵まれている
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マンションの場合、管理が適切に行われている
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新築・築浅である
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家の性能がZEHレベルである
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この条件に該当しない項目がある場合は、2025年までの家の売却や、リフォームなどによる家のZEH化を図るなど、何らかの対策をご検討された方が良いかもしれません。
住宅2025年問題その②
新築住宅の省エネ性能基準が変わる
不動産的に見た2025年問題に加え、新築住宅の省エネ基準も適合義務化を余儀なくされており、住宅の「2025年問題」と言われています。
地球温暖化対策として各国に、2050年までにCO2排出量の大幅削減やカーボンニュートラルの実現を求めた「パリ協定」（2015年採択）により、「温室効果ガスの排出を全体としてゼロにする」ことを目標とされました。
以下のようなロードマップが示されています。
●2016年 「パリ協定」発効
●2025年 すべての新築住宅で省エネ基準の適合化を義務化
●2030年 すべての新築住宅をZEHレベルに引き上げ
新築戸建住宅の６割に太陽光発電設備を導入
●2050年 カーボンニュートラル化
ZEH（ゼッチ）とは「Net Zero Energy House」の略称で、太陽光発電などの再生可能エネルギーを導入することによって、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロにすることを目指した住宅のことで、政府は最終水準として、ZEHを目指しています。
国土交通省
2050年カーボンニュートラルの実現に向けた住宅・建築物の対策をとりまとめ ▶︎
経済産業省 環境省 同時発表
●2025年以降、家の「省エネ基準」適合義務化とは？
2025年以降、新築住宅・増改築の省エネ基準適合が義務化されるため、住宅の省エネ基準は、次の2つの基準を満たす必要があります。
●「外皮基準」
住宅の窓や外壁などの外皮性能を評価する基準
●「一次エネルギー消費量基準」
設備機器等の一次エネルギー消費量を評価する基準
省エネルギー設備を導入し、住宅の断熱性能を高めることで、使用する電力量と、太陽光発電で発電する電力量を相殺し、プラスマイナス０にします。
そのためには壁や窓の他、天井、床すべての断熱性能を上げることが大切です。断熱性能が十分でない住宅では、いくら設備が良くても、消費エネルギー量を太陽光発電で賄うことはできないため、ZEH住宅としての基準に達しません。
●ZEH住宅にするためにかかる費用は？
新築ZEH住宅と中古住宅のリノベーションを行った場合の費用を比較してみます。
住宅の規模にもよりますが、新築ZEH住宅と比べ、中古住宅の方が安くなるため、この差額をリノベーション費用1000万円〜1500万円として見積もっておけばZEH住宅としては少しお得に入手できる可能性があります。
中古住宅のリノベーションでも新築同様にリニューアルできますし、2025年の省エネ基準適合義務化を踏まえて、今からZEH住宅購入を検討してみるのも良いですね。
ZEH住宅は補助金を上手く使ってお得に入手
家の購入を検討される際に、ぜひ一緒に検討していただきたいのが補助金です。
いまなら「こどもエコすまい支援事業」にて、子育て世帯、若夫婦世帯で諸条件を満たすことで、ZEH住宅の新築購入で最大100万円の補助金を受けることが可能です。
その他リフォームでも子育て世帯、若夫婦世帯では最大60万円、それ以外の世帯では最大30万円まで補助金を受けることが可能です。
申請は工事請負業者が代行して行います。
年度ごとに予算上限額に達すると締め切られますので、ご検討中の方はお早めにご相談ください。
こどもエコすまい支援事業 ▶︎
住宅2025年問題その③ ４号特例の縮小
現行基準は、延べ面積500㎡以下で2階建て以下の条件の木造住宅は、建築確認の時に構造審査を省略することができます。これがいわゆる「4号特例」という制度です。
2025年以降では、現行法で4号条件の木造2階建て以下、高さ13ｍ以下、軒高9ｍ以下、延床面積500㎡以下の建築物は、2号もしくは3号に分けられさらに、300㎡超の建築物は許容応力度計算が義務化されます。
改正前と改正後の比較で解説します（木造住宅）。
構造塾より抜粋↓↓
【改正前】 → 【改正後】
・4号建築物 → ・2号建築物の一部と3号建築物
・階数2階建てまで（地階を除く） → ・階数2階建てまで（地階は除く）
・延床面積500㎡以下 → ・延床面積300㎡以下
・最高軒高9ｍ以下 → ・軒高制限なし
・最高高さ13ｍ以下 → ・最高高さ16ｍ以下
というイメージです。
住宅2025年問題のまとめ
現在の日本が抱える2025年問題には、超高齢化社会への突入により、増え続ける空き家問題と、新築住宅、増設住宅への「省エネ基準」適合義務化、4号特例縮小という大波がやってくるイメージです。
既存住宅（中古物件）をリフォームしてZEHレベルにできれば、空き家問題も改善されていきますが、立地条件や個々の様々な事情もあるため、一筋縄ではいきません。
業界にとって大きな変動でありますが、今から新築住宅・リフォームを検討されるお客様にとってはマイナス変革ではなくクリアで安全な家造りに向かっていく条件になってくると思います。
そこで我々がどの様に対応するかという事が問題。
情報をしっかりと読み取り、数字を追い求めつつ、求めずぎづ。。。どっちやねん・・・
要はお客様の求める要望を、コストバランスを考えながら最適に提案できる情報と技術力を身につける必要がると思っています。
佐工務店では高気密高断熱注文住宅やリフォーム、空き家活用方法が決まるまでの空き家管理も対応しております。
小さな疑問やお困り事などあれば、お気軽にお問い合わせください。
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新住協へ所属しました！
NPO法人兵庫空き家相談センターへ所属
注文住宅で予算オーバーする原因と対策について解説！
佐工務店では、
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より幸せなライフスタイルへとお導きできる様、常に心がけています。
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